剛剛圓滿結(jié)束了為期十多天的一個(gè)跨地區(qū)財(cái)稅籌劃，文X感到特別愜意，一邊哼著歌，一邊開著車向公司駛?cè)ァ４舜呜?cái)稅籌劃服務(wù)精準(zhǔn)，獲得客戶高度認(rèn)可。

客戶是XX房地產(chǎn)開發(fā)公司，公司建成并待售一幢商品房，預(yù)計(jì)銷售收入在18,000萬~19,000萬元。為開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為2,000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為9,000萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7%,教育費(fèi)附加為3%,當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%。

如何為該公司籌劃，使其房?jī)r(jià)在同行業(yè)中較低，又能獲得最佳利潤(rùn)?

分享中，文X介紹自己主要是通過合理定價(jià)進(jìn)行籌劃。

【分析】

在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價(jià)的方法，使自己保持較高競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，又能獲得較佳利潤(rùn)。千萬不可盲目提價(jià)，有時(shí)較高價(jià)格帶來的利潤(rùn)反而會(huì)低于較低價(jià)格所帶來的利潤(rùn)。

假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項(xiàng)目金額為A, 銷售的房?jī)r(jià)總額為X,假設(shè)可扣除的銷售稅金及附加為5.5%X。

如果納稅人欲享受起征點(diǎn)的照顧，那么最高售價(jià)只能為 X=1.2(A+5.5%X),(X-A-5.5%X)/(A+5.5%X)≤20%,解得 X=1.2848A。 企業(yè)在這一價(jià)格水平下，既可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤(rùn)。如果售價(jià)低于此數(shù)，雖也能享受起征點(diǎn)照顧，但只能獲得較低收益。

如果企業(yè)欲通過提高售價(jià)達(dá)到增加收益的目的，此時(shí)增值率略高于20%,即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當(dāng)價(jià)格提高的部分超過繳納的土地增值稅和新增的銷售稅金及附加，提價(jià)才是有意義的。

假設(shè)提高價(jià)格Y單位，則新的價(jià)格為X+Y,新增的銷售稅金及附加為5.5%Y。允許扣除的項(xiàng)目金額為：A+5.5%X+5.5%Y;房地產(chǎn)增值額為：X+Y-A-5.5%X-5.5%Y;繳納的土地增值稅為：30%×(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)。

企業(yè)欲使提價(jià)帶來的收益超過因突破起征點(diǎn)而新增的稅負(fù)，就必須滿足： Y>30%×(X+Y-A-5.5%X-5.5%Y)+5.5%Y,  其中X是增值率為20%時(shí)的售價(jià)，可以解得Y>0.0971A。

除銷售稅金及附加外的可扣除的項(xiàng)目金額為：2,000+9,000+(2,000+9,000)×10%+(2,000+9,000)×20%=14,300(萬元)。

(1)公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤(rùn)，則最高售價(jià)應(yīng)為：14,300×1.2848=18,372.64(萬元),此時(shí)獲利3,062.1萬元(18,372.64-14,300-18,372.64×5.5%)。當(dāng)價(jià)格定在18,000萬~18,372.64萬元時(shí)，獲利將逐漸增加，但都小于3,062.1 萬元。

(2)公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則提高的價(jià)格至少要大于 1,388.53萬元(14,300×0.0971)。即總房?jī)r(jià)至少要超過  1,9761.17萬元，提價(jià)才會(huì)增加總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益減少。

所以，當(dāng)銷售收入預(yù)計(jì)在18,000萬~19,000萬元時(shí)，公司應(yīng)選擇18,372.64萬元作為自己的銷售價(jià)格，使自身的房?jī)r(jià)較低，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，又能給公司帶來較大的利潤(rùn)。當(dāng)然，如果公司能以高于19,761.17萬元的價(jià)格出售商品房，所獲利潤(rùn)將會(huì)進(jìn)一步增加。

【對(duì)比】

籌劃前，當(dāng)銷售收入在18,400萬元時(shí)，能獲利2,161.6萬元(18,400-14,300-18,400×5.5%)×(1-30%)。

籌劃后，當(dāng)銷售收入在18,300萬元時(shí)，能獲利2,993.5萬元(18,300-14,300-18,300×5.5%)。

【結(jié)果】

銷售收入增加，按理企業(yè)利潤(rùn)也同比增長(zhǎng)。但是通過對(duì)比，在特定條件下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入增長(zhǎng)，并不一定帶來利潤(rùn)的增加。本例中，銷售收入增加100萬元，利潤(rùn)卻減少831.9萬元。

【政策依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字(1995)6號(hào))第十條規(guī)定：計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：

(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%  土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過100%的  土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%  

(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過200%   土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%

(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%  土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%

公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。